El mantenimiento de edificios y la limpieza son aspectos fundamentales que nos ayudan a retrasar el envejecimiento y deterioro de los inmuebles.
Para poder lograrlo es recomendable tener un manual de mantenimiento integral de edificios e instalaciones para idear un sistema de gestión preventiva, detallando las acciones que se van a llevar a cabo para revisar y modificar cualquier deterioro de los edificios.
Con este post conocerás todo lo que necesitas saber para evitar el deterioro de los edificios y conseguir un perfecto mantenimiento de los mismos.
1.¿Qué es el mantenimiento integral de edificios y por qué es necesario?
Habitualmente se conoce por mantenimiento integral todas las acciones que son necesarias para cuidar y proteger un inmueble de forma que se conserve mucho más tiempo en su estado más óptimo. Con un buen mantenimiento integral de edificios podremos prolongar sus características funcionales, higiénicas y estéticas.
Las principales razones por las que se debe elaborar una guía de mantenimiento de un edificio son: la estética, salubridad, seguridad, funcionalidad y control de presupuestos.
-La estética: el aspecto físico de un edificio dice mucho de las personas que lo habitan y nos permite formarnos una imagen positiva cuanto mejor mantenido y limpio se encuentre.Además cuanto mejor esté conservada la estética, mejor valoración económica tendrá a la hora de ponerlo en venta.
-La suciedad: si un edificio no se limpia de forma adecuada se está favoreciendo a la proliferación de bacterias y microorganismos que estropearán los sistemas de refrigeración y calefacción. Esto puede ocasionar alergias y enfermedades mayores en las personas que habiten en ese edificio.
-La funcionalidad: la falta de revisión y controles produce una disminución de la seguridad de los edificios, que pueden volverse peligrosos y por tanto dejar de servir para las funciones que originalmente fueron diseñados.
– Control de presupuestos: Si se consigue llegar a un buen presupuesto para el mantenimiento integral de edificios se estará realizando también una inversión a corto y medio plazo. Un buen cuidado de la imagen del edificio permite su revalorización y que las personas que lo habiten se encuentren también más cómodas en él.
También el hecho de contar con un presupuesto cerrado en el apartado de los gastos de una empresa nos ayuda a superar mejor las sorpresas inesperadas. Las revisiones constantes nos permiten ahorrar en futuras reparaciones que sean de mayor tamaño e impliquen costes superiores.
2.¿Qué es un manual de mantenimiento de edificios e instalaciones?
Un manual de mantenimiento de edificios es la creación de un sistema de gestión que ayuda a prevenir grandes deterioros, planifica acciones concretas para revisar el mantenimiento de las instalaciones de los edificios y así resolver de forma anticipada cualquier fallo funcional que perjudique a los usuarios de esos edificios.
Este manual debe tener todos los parámetros que hacen referencia a los plazos y la forma de realizar las revisiones y reparaciones en cada una de las instalaciones de los edificios, según el Código Técnico de la Edificación.
Las actividades o acciones que deben incluir los manuales de mantenimiento y limpieza de edificios son:
1. Mantenimiento técnico regulado por la normativa legal:
Se trata del cumplimiento, tramitación y realización de los seguimientos precisos para la gestión de toda la documentación técnica requerida.
2. Emisión de certificados según la normativa vigente
En este aspecto algunos ejemplos son:
- La sustitución y mantenimiento de extintores así como otros sistemas de detección de incendios.
- La revisión de equipos y de todos los sistemas de calefacción y refrigeración centralizados.
- La revisión de ascensores y escaleras.
3.Creación de un proyecto de mantenimiento integral
Es muy importante el crear un proyecto donde esté detallado todos los equipos e instalaciones que se tienen que mantener y el grado de eso de los mismos para saber con qué frecuencia hacer su revisión y limpieza.
El proyecto de mantenimiento integral de edificios no es más que un documento en el que se escriben por orden de mayor a mejor importancia todas las tareas de mantenimiento que están programadas con el fin de asegurar el cumplimiento de los objetivos propuestos.
Se trata de un documento que está abierto a cualquier tipo de modificación por el motivo que sea. También es importante llevar a cabo un mantenimiento preventivo voluntario que conlleve acciones específicas de revisión y reparaciones pequeñas como:
-La instalación de carteles e instrucciones de uso de las instalaciones para evitar un mal uso de las mismas que provoque su deterioro y dificulte su mantenimiento.
-La inspección ocular y realización de pruebas por parte de un personal designado de determinadas instalaciones que requieren un uso periódico como son: los sistemas de calefacción y refrigeración centralizada; el control visual de los elementos que conforman las zonas infantiles; control exhaustivo de las zonas que conlleve la presencia de agua y electricidad.
4. Limpieza y Mantenimiento correctivo inmediato
Llevar a cabo un mantenimiento correctivo que se implante de forma inmediata nos ayuda a resolver todos los pequeños fallos o deterioros iniciales que pueden ocasionar daños mayores como son:
- Control de los mecanismos de cierre y apertura de las puertas automáticas de los garajes.
- Revisión de las cerraduras de portales.
- Sustitución de luces fundidas.
- Control de los porteros automáticos y videoporteros.
- Revisión de los sistemas de telecomunicaciones.
- Instalación de cámaras de vigilancia.
- Control de fugas de agua.
- Fallos eléctricos: acometidas, contadores, circuitos, equipos, automatización, alumbrado de zonas exteriores peatonales, jardines, garajes, portales, escaleras y ascensores.
- Desperfectos en revestimientos.
- Trabajos de pintura: en fachadas, patios, escaleras, portales, señalización horizontal y vertical de parking etc.
- Mantenimiento de pavimentos de resinas sintéticas, asfalto y hormigón.
- Mantenimiento soldaros de los portales, escaleras y rellanos.
- Reparaciones de carpintería, sujeción de asideros sueltos, pomos y pasamanos en escaleras.
- Mantenimiento de mobiliario de portales, buzones, elementos decorativos, garita conserjería, alfombras o enmoquetados.
5. Limpieza y Mantenimiento general periódico
La mayoría de las tareas de mantenimiento y limpieza de edificios e instalaciones que deben hacerse de forma rutinaria son:
–Limpieza general:
- Limpieza de terrazas y azoteas.
- Sanitización con procedimientos tradicionales y específicos.
- Tratamientos contra la Legionella y limpieza de campanas de extracción.
- Pulidos, abrillantados, encerados, lavados de moquetas y entelados.
- Tratamientos de limpieza criogénica, limpieza con ozono, limpieza con agua a presión, Limpieza con vapor seco, limpiezas con ultrasonidos, limpiezas por abrasión.
- Limpieza de arquetas, sumideros y canalones prestando mucha atención a las manchas o al mal olor.
- Limpieza de edificios acristalados con uso de sistemas especiales realizados por profesionales.
- Gestión de residuos, limpieza de cubos de basura o contenedores.
- Limpieza de garajes: suelos, zonas comunes, aseos.
- Control diario de la calidad del agua en las piscinas, fuentes públicas.
- Publicación de la información anticipada en el tablón de anuncios sobre actividades de prevención y mantenimiento que están previstas con antelación.
–Mantenimiento de Jardines:
- Abono, riego, cortado y replantación de césped, setos, árboles y arbustos.
- Plantación y cuidado de plantas ornamentales.
- Limpieza con barrido o aspirado de las hojas en las zonas que sean de paso.
- Mantenimiento y reposición de las plantas que estén en los portales y zonas comunes.
6. Inspección Técnica de Edificios (ITE)
La inspección y control técnico de edificios que obliga la Ley debe hacerse de forma regular atendiendo a las especificaciones que existen para las diferentes Comunidades Autónomas.
7. Informes periciales
Se deben realizar informes periciales para conseguir un perfecto mantenimiento de edificios.
8. Elaboración de planes de prevención
Los planes de prevención deben estar destinados a actuar para la prevención de incendios, plagas o Legionella.
9. Redacción de libros para el mantenimiento de edificios
La redacción de libros específicos para el mantenimiento de los edificios es una herramienta muy útil tanto para los trabajadores como para los propietarios e inquilinos.
En esos libros se debe ir anotando las incidencias, las revisiones y las reparaciones que se están llevando a cabo. Con esto se consigue un mayor control de las tareas relacionadas con el mantenimiento y limpieza integrales de los edificios.
10. Redacción de informes periódicos sobre el estado de las instalaciones
Además de los libros de mantenimiento, se deben redactar informes de forma muy periódica que indiquen los trabajos realizados, la planificación futura y los costes.
11. Restauración de fachadas y limpieza de paredes
La limpieza de fachas y paredes y su pintura, si es necesaria, es fundamental en un plan de mantenimiento integral de edificios.
12. Asesoría y auditoría energética
Para lograr el aprovechamiento óptimo de la energía y control de sus costes es necesario llevar a cabo asesorías y auditorías energéticas.
Esto además de ahorrar permite un mayor cuidado del medio ambiente. Las acciones que deben llevarse a cabo son:
- La implantación de sensores crepusculares, la implantación de sensores de apagado y encendido automático por detección de presencias humanas.
- El control de los relojes automáticos de alumbrado dependiendo de las estaciones y de los cambios horarios.
- La implantación de termostatos para los sistemas de calefacción y refrigeración.
3. Consejos para conseguir el mejor mantenimiento de edificios
Para conseguir el mejor mantenimiento integral se necesita llevar a cabo una organización de actividades y técnicas que hagan posible el funcionamiento más eficaz de las instalaciones y sistemas de los inmuebles, donde su uso sea el más óptimo y su gasto el menor posible.
Todo esto se consigue mediante una asistencia técnica que esté planificada basándose en la prevención y reducción de los costes.
Para ello es conveniente la contratación de empresas de mantenimiento especializadas y que tengan muchos años de experiencia en el sector.
Estas empresas llevarán a cabo acciones concretas y eficaces. Dichas acciones estarán especificadas en un manual de mantenimiento y limpieza de edificios e instalaciones.
Si necesitas más información al respecto, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.